上海楼市在持续浓厚的观望气氛中送走了金九银十。

今年三季度，上海居民购房意愿指数创年内新低、商品住宅交易面积刷新五年来最低，库存回升，楼市去化压力正在逐渐显现。有机构预测，房企资金压力进一步加大，四季度将有更多房企选择以价换量，加入促销行列。对刚需购房者而言，房价泡沫在进一步挤出，楼市正重回买方市场。

上海社会调查研究中心上财分中心主任、上海财经大学应用统计研究中心主任徐国祥教授在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“三季度居民购房意愿和购买预期都出现大幅下滑，一方面由于上海楼市调控政策保持了力度和持久性，另一方面，楼市价格和成交低迷也加重了观望情绪。”

前三季度成交面积五年新低

今年“金九”惨淡开局，根据中国指数研究院上海分院统计，9月份上海新建商品住宅共成交约69.84万平方米，环比大幅减少20.7%，处于近五年来同期第二低位水平。

进入“银十”，市场表现同样平淡。国庆长假期间，上海部分郊外环项目主动放低身段向购房者抛出橄榄枝，或以特价房源变相降价、或买房送车、或全员营销叠加优惠，但观望情绪似乎在打折降价面前进一步加重了。小长假期间上海新建商品住宅成交面积5.62万平方米，尽管相比去年同期略有增加，但远远不及2015年、2016年同期成交量。

图片及数据来源：CREIS中指数据

在上海市杨浦区房地产交易中心，记者看到，周一上午十点半左右，20余个办事窗口只开放了不到一半，前来咨询的多为产证更名、转名、房屋租赁等非交易类项目。

徐国祥教授告诉记者，目前上海“限购、限贷、限价”政策调控见效明显，也引发了二手房市场的连锁反应，交易周期拉长。二手房难卖又反过来抑制了一部分改善型置换需求，因此近期上海市场交易转淡。

据中指院数据，今年前三季度新建商品住宅成交493.92万方，同比下跌4.2%，为近五年最低位。

库存迎来拐点引房企加入促销

前三季度，上海商品住宅从供不应求转变为供大于求。中指院数据显示，上海前三季度新增供应542.1万平方米，成交493.92万平方米，销供比为0.92，相比于去年同期的1.47，出现了较大幅度回落。

从月度走势来看，整个2018年销供比一度大幅波动，直到6月份达到月度峰值19.18后，才出现大幅回落并始终维持在供大于求的状态。

图片说明：2011年以来商品新开工累计同比与价格环比走势

前三季度，上海商品住宅新开工去年同期相比有所下降，中指院报告认为，第四季度房企将继续面临金融端调控继续发力，融资难、行业信贷收紧等困境，资金面压力剧增之下，房企处于业绩和加速回款的迫切需求，供应量相较今年各季度仍将有所增长。

近几年上海住宅用地供应有限，加之政策继续严控，供应量大幅度上升空间并不大。

上海易居地产研究院认为，供应量增长、库存规模增加，增加了购房者议价的空间，另一方面，全国范围内库存反弹的走势使房企营销压力增大，四季度将更加依赖以价换量的策略。