四季度是楼市销售的传统旺季，然而上海十一月的成交量，却创下七年以来的新低。

据中原地产12月1日的最新数据，上海十一月新建商品住宅成交面积37.4万平方米，虽然环比十月增加了11.6%，然而同比去年则下滑了38%。而十一月的成交量，也是今年以来月度成交的第三低点。

另据上海链家的监测，今年十一月上海新建商品住宅无论成交面积、还是成交套数，均创下近七年以来的新低。而今年十一月的成交，甚至低于市场冷清2011年同期的水平。

供应量少，被认为是成交量创下同期新低的重要原因。

上海中原地产监测数据显示，当期上海入市虽然环比大幅增加幅度高达628.6%，然而十一月新增的上市供应量，其实只有5.1万平方米。当期只有4个项目入市，这其中只有1个项目的供应量超过百套；而供应量最低的项目，只增加了6套房源。

“一方面供应没有起色抑制成交，另一方面，今年偏冷的市场行情导致买家观望情绪上升，年底又是信贷收紧时期，阻碍买家入市脚步。”对于供需两弱，中原地产市场分析师卢文曦表示，上海区域有限价压力，年底入市的项目因价格管理较严格会对利润产生影响。在此背景下，开发商虽有放盘的需求，但供应量比较稀少。总体来看，开发商试探市场温度的意味更强一些。

虽然普通商品房供需两弱，然而豪宅市场却维持着较高的温度。

受上海豪宅成交较热影响，上海新房成交均价维持着一定热度。中原地产监测数据显示，11月上新房均价为4.9万元/平方米，环比上涨2.4%，而这一成交均价也创了历史新高。

在上海链家首席市场分析师张月看来，尽管在11月下旬出现了少量项目的推盘，不过供应尚未从波谷中走出。这也是11月成交继续处于低位，套均成交面积创年内新高背后的主要原因。

“今年年末，这样的低位平稳状态也将成为主流。”张月表示。

另一个值得关注的时间周期是，去年11月28日上海三大部委联合发布宏观调控政策，而十二月正值史上最严调调控一年。

张月指出，这一年对于中国房地产市场和上海楼市而言，都是相当不平凡的一年。从建立购租并举的多元供给体系，到“房住不炒”的全民共识，从顶层设计到措施落地，居住属性逐渐配套在各级房地产市场之中，也体现在诸多交易行为细节之中。

研究人员认为，从长期来看，上海加大包括商品住宅、保障房、租赁用房等多种类的住房供应将是大趋势。按照《上海市住房发展“十三五”规划》，“十三五期间”上海各类新增住房供应将达到约170万套，商品住房约45万套。

从土地供应结构来看，租赁住房用地的供应量，在未来释放将对市场产生一定影响。今年上海商品住宅类用地已出让195万平方米，超过去年全年的出让面积4.78%。而七月以来上海已经出让了15幅租赁用地，另有6幅预备于年末出让。